בחר באחת מהשאלות הנפוצות שלמטה כדי ללמוד עוד על קנייה, מכירה והשכרה של נכסי נדל”ן. בנוסף, התחל לחשוב על דברים חשובים שכדאי לקחת בחשבון כאשר אתה מתחיל בחיפוש אחר נכס נדל”ן.
שאלות קנייה ומכירה
באופן כללי, ערך הנדל”ן לא יורד, או לפחות זה לא נפוץ. זו הסיבה שזה נחשב להשקעה טובה. חשוב לקחת בחשבון את המיקום והקהילה כשאתה בוחר בית, שכן הם יכולים להשפיע משמעותית על ערכו העתידי.
אם אתה באזורים חדשים בפיתוח, כדאי לבדוק את תכניות הפיתוח בסביבה כדי להבין אם הן עלולות להשפיע על ערך הבית שלך.
זו בעיקר שאלה של העדפה אישית, אבל יש יתרונות וחסרונות לשני הסוגים:
בתים ישנים יכולים לעלות פחות, ולעיתים כוללים גינון שכבר בוצע – לעיתים בשווי עשרות אלפי שקלים.
ייתכן שגם המסים נמוכים יותר.
מצד שני, יש חשש מעלויות תחזוקה, ולכן מומלץ לשקול ביטוח בית (Home Warranty).
בתים חדשים מאפשרים בחירה של עיצובים, חומרים, מערכות חשמל, ועוד.
כוללים לרוב חידושים מודרניים כמו חדרי מדיה, ארונות גדולים, בידוד טוב, וחיסכון באנרגיה.
הבנייה נעשית לפי תקנים עדכניים, כולל בטיחות רעידות אדמה.
לסיכום, זה תלוי בטעם ובצרכים שלך.
סוכן מורשה אשר יכול לפתוח ולנהל משרד נדל”ן משלו. בכל משרד נדל”ן יש מתווך ראשי אחד לפחות.
אישור עקרוני (prequalified): אומר שאתה עשוי להיות זכאי למשכנתא, אם כל הנתונים שמסרת נכונים.
אישור מוקדם (preapproved): אומר שעברת בדיקת רקע פיננסית מקיפה, כולל היסטוריית אשראי, החזרי מס ואימות תעסוקה – והבנק מוכן לתת לך הלוואה.
רוב המוכרים יעדיפו קונים שקיבלו אישור מוקדם.
ביטוח שמגן על הקונה והמלווים מפני הפסדים עקב מחלוקות על הבעלות החוקית על הנכס.
בעת קבלת משכנתא, מסמכי ההלוואה מגדירים האם תבוצע גבייה דרך נאמנות (Escrow).
במקרים מסוימים, במיוחד עם הלוואות קונבנציונליות ולפחות 20% הון עצמי, ייתכן וניתן לוותר על הנאמנות.
הדרך הקלה ביותר: מקדמה של 20%.
אפשר גם עם 5%-10% מקדמה בעזרת שילוב של שתי הלוואות (80/10/10 או 80/15/5).
היתרון: אין צורך ב-PMI, והחוב השני עדיין נחשב כחוב משכנתא לצורכי מס.
רוב המשכנתאות מחשבות ריבית בדיעבד. לדוגמה, תשלום משכנתא לפברואר מכסה את הריבית של ינואר. הריבית מחושבת לפי שנה בת 360 יום, עם 30 יום בכל חודש.
יש להעביר למשרד הרלוונטי (בדואר או פקס) עותק מכל חשבון מס שאינו נשלח ישירות על ידי הרשות אל הבנק:
מסים פיגורים
חיובים נוספים
הערכות מיוחדות
אם רשות המס לא מאשרת שליחת העתק למלווה
בדרך כלל, הריבית מחושבת בדיעבד, כמו שהוסבר לעיל – תשלום החודש הבא מכסה את הריבית של החודש הקודם. (הטקסט המקורי חזר על ההסבר במקום לענות על משך התהליך – בממוצע מדובר על 30-45 ימים).
שאלות שכירות
מדובר בתשלומים המוטלים על כל הדיירים בבניין משותף, וכוללים הוצאות על תאורה בשטחים הציבוריים, תחזוקת מעלית, חימום מרכזי ומערכות מים חמים משותפות, ניקיון, גינון, ותשלום לביטוח הלאומי עבור המנקה או המנקות.
גובה התשלום משתנה מאוד בהתאם לרמת השירותים שמספק הבניין, והוא נגבה בדרך כלל על בסיס חודשי.
תיקונים גדולים הם באחריותם הכספית של בעלי הדירות – ולא של השוכרים.
ברוב המקרים, השוכר משלם בנפרד את הארנונה ותשלומי ועד הבית. חשוב לבדוק מראש עם בעל הדירה מה כלול במחיר החודשי.
הדבר תלוי בהסכם השכירות ובמדיניות בעל הדירה. יש לוודא מראש האם יש מגבלות כלשהן בנושא זה.
החוזה הנפוץ ביותר הוא לשנה עם אופציה להארכה. עם זאת, ניתן להסכים גם על תקופות אחרות, בתיאום עם בעל הנכס.
כן, לרוב בעל הבית יבקש ערבויות – כמו שטר חוב, צ’ק ביטחון, ערבים אישיים או ערבות בנקאית – כדי להבטיח עמידה בתנאי החוזה.
בדרך כלל נדרש אישור מבעל הדירה לפני ביצוע שינויים, כולל צביעה, קידוחים או התקנת מתקנים קבועים.
על פי החוק, בעל הדירה אחראי לטפל בתקלות ותיקונים הנובעים מבלאי סביר. תקלות שגרם להן השוכר – יהיו באחריותו.
שינוי בהרכב הדיירים בדירה מחייב לרוב אישור של בעל הדירה. כדאי לכלול סעיף מתאים כבר בעת חתימת החוזה.
ברוב החוזים יש סעיף יציאה מוקדמת – לרוב תוך מתן הודעה מוקדמת של 30–60 יום ובמציאת שוכר חלופי. עם זאת, התנאים משתנים, ויש לקרוא היטב את ההסכם.
העברת זכויות מחייבת לרוב הסכמה מפורשת של בעל הדירה. יש לציין זאת במפורש בחוזה.
